viernes, 27 de junio de 2008

Alerta Inmobiliaria: Desplome Inminente











Para mí, el siguiente artículo es la verdadera alerta económica. El inminente desplome inmobiliario es la realidad del mundo en que vivimos; donde las estructuras secretas del poder sobreponen a los intereses nacionales definidos en la grandeza de un estado nación. Para la elite, definidos como los intereses político-económicos, las preocupaciones y bienestar de la sociedad hace ya tiempo han dejado de existir. Es el caso clásico de la serpiente comiéndose la cola. Los parásitos de la gran banca y sus cómplices políticos han desinvertido casi toda su cartela de valores del sector inmobiliario en España y, lo han trasladado sus inversiones a los países como Polonia, Moldavia, Rumania y Bulgaria. Lo que van haciendo en España durante los últimos 20 años, ahora van hacer allí. España, económicamente hablando es un cadáver. BSCH, BBVA, Banesto lo saben porque manejan informes muy detallados sobre el futuro económico del país. Y, las predicciones no son nada buenos. De hecho, según varios informes, “la burbuja inmobiliaria puede estallarse entre ahora y dos años como mucho.” Llevamos tiempo advirtiendo con el grito al cielo de lo que nos avecina. El siguiente informe explica como y por que. NB Si os gusta el informe, por favor envíaselo a todos los portales inmobiliarios y a todos los amigos y familiares. Tenemos que salvar todas las personas que podamos. (Daniel Estulin)
De vez en cuando, los medios de comunicación corporativos publicarán ciertos “artículos de señal” que llaman la atención a la especulación institucional sobre peligros inminentes. Un tal artículo apareció en el Telegraph de Londres, el 7 de diciembre. El periodista británico Ambrose Evans Pritchard advirtió de una amenaza inminente del colapso sistémico. El hecho de que Pritchard, un analista muy respetado por el “establishment” hace tal advertencia acerca de la situación en el sistema financiero debería ser un despertar final y la llamada a la acción para todos.
Vamos al grano.
El mundo esta actualmente trastabillando en el precipicio del colapso financiero más importante de la historia moderna. No hay fecha concreta a este hecho insólito, pero será muy, muy pronto. Uno de las razones principales es el hecho de que el sistema financiero estadounidense, en la actualidad, depende en un grado sin precedentes de un apoyo: la burbuja inmobiliaria más importante de la historia humana. Una espiral hiperinflacionaria ha hecho que los precios de las viviendas hayan aumentado en 10-40% anualmente en los últimos años y de forma artificial han empujado los precios de millones de las viviendas a la estratosfera.
Los principales bancos estadounidenses han avisado de forma tajante de la amenaza real del desplome de gran parte del mercado hipotecario americano. La página uno de la sección de negocio de Washington Post de 7 de abril, 2006 contenía un aviso del inminente colapso de la burbuja inmobiliaria en algunas partes de los Estados Unidos.
El Ministro de Tesoro estadounidense Henry Paulson ha reactivado un equipo de “la gestión de crisis” en Washington para luchar contra “el riesgo sistémico de un desplome financiero.” Según un artículo en Weekly Standard de Washington, Paulson teme un golpe de muerte para la economía estadounidense.
Aún más, Pritchard describe el derrumbamiento dramático del mercado de consumidor americano, el mercado inmobiliario americano que se encuentra en “la espiral de la muerte” - el derrumbamiento que ya no se puede parar, y la situación insostenible del actual déficit fiscal americano. Pritchard también advierte del inminente desplome de los mercados de hipoteca, algo que la gente ha ignorado a su pesar.
Como funciona el mercado estadounidense
El mercado inmobiliario y el sistema de crédito estadounidenses son bastante diferentes a lo que estamos acostumbrados en España. El desconocimiento acerca de los chanchullos financieros ha mantenido a los españoles en un estado de ignorancia bendita, ayudado en gran parte por una censura virtual en los medios de comunicación y en el sector bancario en relación con el estado crítico en que nos encontramos en este momento. ¿Por qué los bancos en España están ocultando la bajada brutal de los precios? Porque si publican los datos reales, los bancos tendrían que aprovisionar por la caída de valor de la vivienda que garantiza el crédito hipotecario. De eso hablaremos más adelante.











Las reglas básicas del Mercado de la vivienda
Todos sabemos que tanto en los EEUU como en España hoy por hoy existe una gigantesca burbuja inmobiliaria. Sin embargo, la burbuja sólo puede funcionar si hace subir los precios de la vivienda; los precios de las casas sólo pueden seguir incrementándose si la población continúa firmando hipotecas cada vez más elevadas.
¿Cómo funciona el mercado de financiación inmobiliaria?
Hay dos formas tradicionales de adquirir una casa: uno puede comprarla pagando en efectivo, un lujo que la mayoría de la gente no puede permitirse o bien, en la mayoría de los casos, uno puede pedir un préstamo hipotecario. En los Estados Unidos, se pueden solicitar un préstamo a los bancos, cajas de ahorro, o cooperativas de ahorro y crédito. Todas ellas constituyen las denominadas instituciones primarias de crédito hipotecario. Pueden mantener el préstamo hasta la madurez, digamos 30 años, o, como en el caso de BSCH, hasta 50 años, cobrando durante este tiempo intereses y pagos principales.
Sin embargo, en EEUU, la institución primaria puede ejercer una segunda opción: después de garantizar el préstamo hipotecario, el banco o la caja de ahorros cuenta con la posibilidad de venderlo a entidades del mercado secundario. Este proceso puede repetirse cientos de miles de veces al año, cuando la entidad bancaria vende las nuevas hipotecas a entidades del mercado secundario.
La intervención de Fannie Mae
Una de las instituciones del mercado secundario estadounidense se llama Fannie Mae. Vendiendo a Fannie Mae su hipoteca, el banco o la caja de ahorros adquiere liquidez -dinero efectivo que puede utilizar en una nueva operación hipotecaria-. El motor de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos, desde 1995, se ha mantenido gracias al protagonismo de Fannie Mae. Pocas personas fuera de los Estados Unidos conocen la existencia de Fannie Mae; sin embargo, su poder nunca debería ser subestimado. Si Fannie Mae, una sociedad privada, fuera un banco sería el tercero más grande del mundo. ¿Qué os parece esa comparación?
Fannie Mae se fundó en 1938, no como un instrumento de especulación, sino como una parte integral de la nueva política económica del país – el New Deal del presidente Franklin Delano Roosevelt. A corto plazo, su función era promover la recuperación del mercado hipotecario, y de forma más general, contribuir al crecimiento del mercado financiero para hacer posible la compra de la vivienda a precios razonables. Todo cambió cuando en 1968, Fannie Mae fue transformada en una sociedad privada, emitiendo sus propias acciones, suscritas por inversores privados, y finalmente pasó a cotizar en bolsa.
El papel de Fannie Mae
Supongamos, por ejemplo, que una institución financiera concede diez préstamos hipotecarios por 200,000 dólares cada uno. Después, esta entidad decide deshacerse de nueve de los diez préstamos vendiéndolas a Fannie Mae, que los compra con los ingresos proporcionados por la emisión de sus bonos. Así, la institución financiera mantiene sólo uno de los diez préstamos iniciales. El total del préstamo del banco es de 200,000 dólares. Fannie Mae tiene préstamos por la cantidad de 9 x 200,000 dólares. Es decir 1,800,000 dólares.
Debido a las normas financieras en los Estados Unidos, cada banco, caja de ahorros y cooperativa de crédito puede repetir este proceso múltiples veces durante el transcurso de un año.
Sin embargo, esto no es el final del proceso especulativo, ni de lejos. Después de la compra de su hipoteca, Fannie Mae puede hacer dos cosas. Por un lado puede adquirir la totalidad de la hipoteca y mantenerla hasta su vencimiento. También pueden unir varios préstamos hipotecarios, apoyarlo con una garantía y venderlo a terceros - como un fondo de inversión, un fondo de pensiones, o una compañía de seguros-. Eso se llama Título Garantizado por una Hipoteca (Mortgage-Backed Security, MBS por sus siglas en inglés). Así, un fondo de pensión, por ejemplo, termina por poseer su hipoteca, junto a unas cuantas más. Esto otorga al fondo de pensión el derecho a percibir un porcentaje del principal subyacente y del interés de la hipoteca. Por ejemplo, si Fannie Mae puede unir mil hipotecas de 20 años a tipo de interés fijo, cada una por valor de 100,000 dólares, esto representa 100 millones de dólares en MBS.
De esta forma, el dinero del fondo de pensiones entra en el mercado inmobiliario, gracias a Fannie Mae. Fannie Mae, a su vez, ofrece una garantía crediticia sobre los MBS, por la cual cobra una comisión. ¿Qué dice esta garantía? Dice que en caso de impago de los MBS, Fannie Mae pagará el interés y el principal “en su totalidad y en el tiempo especificado”. El siguiente paso en el proceso consiste en que una vez que los MBS cuentan con la garantía de Fannie Mae, éstos son vendidos a inversores extranjeros en paquetes de 1,000 dólares como mínimo. Las compañías de seguros, los fondos de pensión, etcétera, etcétera, se convierten en los dueños de los MBS, pero si algo va mal, Fannie Mae es el responsable.
Desde el punto de vista de los responsables de la burbuja hipotecaria, los MBS proporcionan una cobertura de fondos aún más amplia para invertirse en el sector inmobiliario, estimada en unos mil billones de dólares adicionales. El origen de los fondos que pueden alimentar la burbuja inmobiliaria se ha extendido muy lejos en EEUU y los mercados financieros internacionales.
Sin embargo, esto tampoco es el final del proceso. Fannie Mae puede coger estos valores y unirlos otra vez, en un Canal de Inversión de Hipotecas Inmobiliarias (REMIC por sus siglas en ingles). Estos REMICs son apuestas puras, aunque también se colocan entre inversionistas institucionales, e individuos, con el objetivo de nutrir aun más la burbuja inmobiliaria.
Hay muchos tipos de REMICs. Examinemos dos de ellos. Hay un REMIC que se llama STRIP, en el cual los pagos por interés sobre las hipotecas que subyacen en el REMIC se retira del principal, y el flujo de interés se vende separadamente como un instrumento REMIC, mientras que la cantidad principal se coloca como otro instrumento distinto. De hecho, el principal de la hipoteca en sí mismo puede dividirse en varios instrumentos que reflejan períodos de tiempo diferentes durante la vida de las hipotecas, cada uno de ellos se vende separadamente, y tiene un nivel diferente de riesgo.
Hay un REMIC que se llama “flotante”, en el cual el tipo de interés fluctúa en proporción directa al movimiento, arriba o abajo, de la tasa de intereses internacional llamada Tipo de Interés del Mercado Interbancario de Londres (LIBOR por sus siglas en inglés); también existe un “flotante inverso,” en el cual la tasa de intereses del instrumento fluctúa en la proporción inversa al LIBOR.
Aproximadamente la mitad de los MBS de Fannie Mae ha sido transformada en los instrumentos REMIC, derivados sumamente especulativos.
Así que lo que comenzó como una hipoteca simple de una vivienda, ha sido transformado en algo que uno esperaría encontrar en un casino de Las Vegas. Sin embargo, la burbuja inmobiliaria depende, hoy por hoy, precisamente de estos instrumentos como fuentes de fondos.
Hacia el final de 2001, la cartera hipotecaria de Fannie Mae, que compró a los bancos y cajas de ahorros, valía 705 mil millones de dólares. Hacia el final de 2001, la deuda de Fannie Mae, principalmente los bonos que emitió para obtener el dinero efectivo con el que adquirir las hipotecas que ahora posee, alcanzó los 764 mil millones de dólares. Hacia el final de 2001, las MBS que Fannie Mae había creado uniendo hipotecas primarias alcanzó los 859 mil millones de dólares. Hacia el final de 2001, las obligaciones por derivados “regulares” que Fannie Mae contrajo, como swaps (pactos de recompra) sobre tipos de interés, y que dice que son necesario para el negocio, alcanzó 533 mil millones de dólares.
De los cuatro parámetros, la titularidad de hipotecas es la única que representa un activo para Fannie Mae. Supone un flujo estable de pagos por interés y por el principal que Fannie Mae obtiene. Los otros tres parámetros representan obligaciones, que son muy arriesgadas. Estos tres tipos de obligaciones alimentan el crecimiento constante y rápido de la burbuja inmobiliaria y se alimentan del mismo, especialmente el de los últimos diez años.
Con una tasa de paro más alta, tipos de intereses más elevados, un creciente número de propietarios de viviendas cada vez más desesperados, resulta inevitable que se produzca una oleada de impagos hipotecarios. Como esto está sucediendo, los tres tipos de bonos de riesgo amplifican la crisis, y amenazan con llevar a la bancarrota a Fannie Mae, y como la consecuencia la burbuja inmobiliaria, así como al pinchazo de la burbuja inmobiliaria.
La amenaza del apalancamiento
Consideramos el primero de los tres riesgos: los bonos de Fannie Mae, que suponen más de 700 mil millones de dólares del total de su deuda en circulación de 764 mil millones de dólares. La única fuente de ingresos, a partir de la cual Fannie Mae puede pagar los intereses y el principal a sus tenedores de bonos, es el interés y el principal que cobra de las hipotecas que posee. Si una parte de estas hipotecas entra en suspensión de pagos y deja de abonar el interés o el principal, Fannie Mae no tendrá dinero suficiente para pagar a los tenedores de sus bonos. Si la situación empeora, Fannie Mae suspenderá los pagos sobre sus propios bonos.
No pasa nada, dirán algunos. El gobierno interviene con un paquete y consigue reflotar la compañía o, en el peor de casos, la empresa suspenderá pagos y dejará de existir. No sería la primera vez que pasara algo así, ¿verdad? Puede que no haya sido la primera vez que una corporación es embargada a causa de sus deudas, pero, en este caso, sería la última vez. La deuda consolidada de Fannie Mae es, al menos, diez veces mayor que la de cualquier corporación en EEUU. Ninguna empresa en EEUU jamás vez ha dejado un impago de 50 mil millones de dólares en bonos, y Fannie Mae tiene más de 700 mil millones de dólares. Con una deuda consolidada de esa magnitud, una suspensión de pagos acabaría con el sistema financiero estadounidense de forma inmediata.
Sin embargo, el problema no termina ahí. Además de los bonos hipotecarios, Fannie Mae ha garantizado 859 mil millones de dólares en MBS. En una crisis del mercado inmobiliario hipotecario, Fannie Mae nunca podría responder de su garantía, por la cual pagaría “el total y en la fecha acordada tanto el interés como el principal” de las hipotecas que garantizó. Cuando Fannie Mae terminase de pagar el principal y los intereses sobre los 10 mil millones de dólares de los MBS que garantiza a sus clientes, quebraría por esta causa, suponiendo que antes no hubiera incurrido en suspensión de pagos. Los fondos de pensiones u otros fondos que hubieran adquirido los MBS garantizados, sufrirían pérdidas conjuntas por decenas de mil millones de dólares, dejando sin su pensión a decenas de millones de personas.
Finalmente, Fannie Mae tiene derivados: 533 mil millones de dólares en sistemas de protección de riesgos, los cuales podrían entrar en suspensión de pagos frente a sus contrapartidas financieras y bancarias. El total de los tres tipos de bonos de riesgo de Fannie Mae suman un importe total de más de dos mil billones de dólares.
El problema es que este sistema es completamente insostenible y sólo puede sobrevivir a corto plazo. El dichoso corto plazo está a punto de agotarse. Cuando se agota, traerá consecuencias catastróficas, consecuencias que las instituciones financieras en este país preferirían que usted no llegara a conocer.
Calidad y Coste
Digamos que Don Fulano y familia quieren una casa, para no ser menos que los demás. La posesión de un hogar en España es el reconocimiento de la posición social de alguien. Al menos, lo era en el pasado. Siempre se pensaba que sólo la gente pobre o los jóvenes alquilaban una vivienda. Las familias adineradas, las personas trabajadoras o los ciudadanos con una buena situación económica son propietarios de sus hogares, al menos de cara a la galería.
Hagamos un cálculo del coste de la hipoteca. Cuanto más cuesta el hogar, más intereses acumulados hay que pagar, y más intereses cobran los banqueros, incluso si los tipos de intereses se mantienen.
Según el Departamento estadounidense de Vivienda (HUD por sus siglas en inglés), los gastos mensuales en vivienda no deberían exceder el 28 % del ingreso bruto de una familia. En España, este número se ha incrementado hasta el 40 %. El “coste de la vivienda” se calcula sobre la base del pago por los intereses y el principal de la hipoteca. En los Estados Unidos y Canadá, el pago de seguros del hogar y los impuestos que soporta la vivienda se incluyen en ese “coste de la vivienda” del 28 %.
Imagínese que una familia quiere comprar una casa nueva, por 300,000 euros (o 300,000 dólares), con una hipoteca a 30 años, dando una entrada del 20 % al contado y financiando el resto (240,000 euros o 240,000 dólares) con una hipoteca a tipo variable del EURIBOR +0.70. Los tipos de interés reales que se aplican a las hipotecas alcanzarán el 5% en el 2007 una vez que los bancos apliquen las revisiones de los índices. Los pagos mensuales hipotecarios del principal y los intereses, serían de 14,520 euros por año (1,210 euros al mes). En España, el 93% de los créditos hipotecarios son a tipo variable.
El coste total acumulado de adquirir una casa nueva con una hipoteca a 30 años es de 495,723 euros: 300,000 euros pagados por la casa, y 195,723 euros en los intereses acumulados. Es decir que con una hipoteca de 300,000 euros, la familia debe pagar más de 30 millones de las antiguas pesetas en intereses.
Además, en los Estados Unidos, el seguro de la vivienda tanto como los impuestos que gravan la misma tiene que calcularse como parte del coste final de un préstamo. El coste medio del impuesto sobre bienes inmuebles y el del seguro del hogar para una operación similar sería aproximadamente de 3,520 dólares por año. Así, el “coste total de la vivienda” sería de 14,520 dólares + $3,520 = $18,040 en bases anualizadas. Si, según la HUD, el “coste de la vivienda” debe ser no más del 28 % de los ingresos totales de la familia, entonces esos 18,040 dólares son el 28 % de 64,429 dólares. Una familia necesitaría unos ingresos anuales de 64,429 dólares para permitirse el “coste de la vivienda” de una casa de 300,000 dólares.
El sesenta y ocho por ciento de hogares americanos no tiene un ingreso anual de $64,429 y por lo tanto no podría permitirse el lujo de comprar y vivir en tal casa.
Mercado al alza, Nivel de vida a la baja
¿Cómo, entonces, una familia normal puede permitirse el lujo de adquirir este tipo de viviendas?
Uno de las formas, según el vicepresidente de una importante entidad bancaria de Nueva York es que los controles de riesgo se han relajado para mantener viva la burbuja inmobiliaria. Millones de viviendas se han comprado una casa jugándoselo todo. Destinan hasta el 60 % de su ingreso anual a la hipoteca. Esto los hace peligrosamente vulnerables.
¿Qué lleva a la gente a comportarse así? Algunos piensan que si mantienen la vivienda entre dos y cinco años, los precios aumentarán en $100,000-150,000, y ellos la venderán “al siguiente comprador” en un mercado inmobiliario al alza. Pero con beneficios por ganancias de capital, opciones sobre acciones y bonos en los sectores financieros y de alta tecnología muy limitados, el mercado inmobiliario es una apuesta segura. ¿Por qué no? Ha sido una apuesta segura durante más de veinte años.
La mala noticia es que el “siguiente comprador” ya ha dejado de existir. Muchas familias tienen hasta tres trabajos entre sus varios miembros para pagar la vivienda. La próxima ronda de despidos que elimine uno de estos puestos de trabajo, le dejaría sin la habilidad de afrontar los pagos hipotecarios, que naturalmente llevaría a los incumplimientos de pagos hipotecarios en masa.
Muchas familias apenas pueden mantenerse a flote, pidiendo prestado más dinero con su casa como garantía, cada vez que el valor de su vivienda sube. Ellos han estado utilizando esta riqueza con mucha fuerza desde 9-11; mientras los tipos de interés a la baja han conducido a un auge sin precedentes de préstamos hipotecarios. Esta estrategia no es demasiado sabia en lo mejor de los casos y con el mercado inmobiliario cayendo en picado, es un suicidio.
¿Cómo de peligrosa es la burbuja inmobiliaria actual?
En EEUU, precio medio de casas se han caído de $244,000 en abril a $221,000 en septiembre 2006. Es decir, 10% en cuatro meses. Son 30% en un año. Esto es muy malo. Embargos en el estado de Georgia subieron un escalofriante 99 % desde el año pasado. Embargos en Florida aumentaron el 50 % desde octubre de 2005. El número de propiedades en los EEUU en el proceso de estar embargados en octubre aumentaron el 42 % en menos de un año, según RealtyTrac, una empresa de California que hace seguimiento exhaustivo de incumplimientos sobre hipotecas. Los constructores han advertido “de una espiral de la muerte” mientras ellos recortan a lo bestia los precios intentando en deshacerse de una superabundancia de casas sin vender. En lo que va de año, más de 1 millón de propiedades han entrado en alguna etapa de decomiso, según RealtyTrac.
Sin embargo, lo peor está aún por venir. Hace falta dos años para que las subidas de tipos de interés hacen efecto en la economía, así qué los Americanos aún no han afrontado lo peor. Crecientes precios de petróleo y tipos variables al alza de interés sobre las hipotecas destruirán lo poco que las familias han podido ahorrar. Más de 1 mil billones de dólares de hipotecas de tipos variables al alza harán efecto en 2007, según principales expertos de la industria.
Un embargo destruye el sueño de una familia de ser propietarios de una vivienda digna; también mancha el crédito de un consumidor y hace que pedir un préstamo en el futuro sea más costoso. El peligro para la economía consiste en que un fondo creciente de decomisos se desbordará hacía otros segmentos de un mercado inmobiliario en crisis. Aun más preocupante, los decomisos se suman al número de casas en venta. Por un lado ofrecen gangas a los compradores, pero por el otro hunden los precios del mercado. Además, muchos de las personas que pierden sus hogares también pierden la inversión más importante de sus vidas, una fuente tanto de confianza como de dinero efectivo.
Pero hay noticias aún más preocupantes.
Por el octavo mes consecutivo los casos de decomiso en Colorado han aumentaron un 25 % de mes a mes. ¡Es un aumento anual del 300 %!
Los decomisos en el estado de Nevada aumentaron por el quinto mes consecutivo con la subida terrorífica del 16 % del mes anterior y más de seis veces desde octubre de 2005.
El número de decomisos en el estado de New Jersey han subido un 44% en el tercer trimestre de 2006, según una empresa de servicios online de decomisos, SheriffSalesOnline.com.
Esta situación es terrorífica. La prestigiosa revista the Economist llama la implosión inminente – “la burbuja de equidad más grande” de la historia.
Si los precios de la vivienda caen bruscamente en algunas zonas donde los efectos de la burbuja son más grandes, los nuevos propietarios y aquellos que refinanciaron recientemente sus hipotecas para obtener dinero en efectivo podrían encontrarse con un balance negativo en sus economías domésticas. Por ejemplo, si alguien toma prestado 440,000 dólares para comprar una casa de 500,000 dólares, y los precios caen un tercio como se espera en los EEUU en 2007 ($500,000-33 % = $335,000) (la tasa esperada en EE UU), esto les deja debiendo ($440,000-$335,000=$105,000). Cuando esto ocurre, hay un enorme incentivo para dejar que el tenedor de la hipoteca embargue la casa. Si esto pasara a gran escala, la supervivencia de muchos bancos e instituciones financieras estaría en peligro.
Día 23 de enero de 2007, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) ha asegurado que “el precio de la vivienda en España está sobrevalorada en un 30%” y “que no descarta un shock correctivo.”
Según numerosas fuentes dentro del sector bancario español, hay un consenso general entre los ejecutivos del sector bancario y los miembros del gobierno para conceder a la gente moratorias en sus pagos hipotecarios mensuales durante todo el tiempo que haga falta para demorar en la medida de lo posible el derrumbamiento del mercado inmobiliario. Dije demorar, porque el resultado final es el mismo. La pregunta es durante cuánto tiempo.
Si el mercado se desploma, millones de propietarios perderían todos sus ahorros.
U.S. dollar
Otra preocupación del gobierno es el valor del dólar estadounidense. Para rebajar el déficit estadounidense a un nivel sostenible, el dólar tendrá que depreciarse considerablemente. Cuando esto ocurra, la subida de los precios de importación contribuirá a un aumento de la inflación y al deterioro del nivel de vida de los hogares. Si la Reserva Federal sube los tipos de interés (como ha estado haciendo) para impedir un aumento de la inflación, el impacto de la depreciación del dólar será muy doloroso, y con un paro más alto, que acompaña a los crecientes tipos de interés, será un resultado inevitable. Altos tipos de interés para apoyar al dólar estadounidense destruirían la holgura monetaria necesaria para mantener la burbuja inmobiliaria.
Una tasa de paro más alta significa que habrá menos gente con capacidad para hacer frente a los pagos de sus casas excesivamente caras, lo que inevitablemente conducirá a niveles aun más altas de embargos. Esto es exactamente lo que ocurre en los Estados Unidos hoy.
¿Hay forma alguna de impedirlo? Se puede, temporalmente, si los bancos son capaces de convencer a la gente de que la burbuja inmobiliaria persistirá y el precio de la vivienda seguirá subiendo. Cuando la gente se da cuenta de que el mercado está a punto de derrumbarse, tratarán de deshacerse de sus casas masivamente, hundiendo drásticamente los precios de la vivienda.
La situación es aún más peligrosa porque los oligarcas financieros decidieron exprimir la burbuja inmobiliaria para hacer un trabajo doble - apoyar los gastos en consumo y frenar el declive económico. Ahora, no sólo sirve como una burbuja inmobiliaria, sino que Wall Street esta animando a los propietarios a pedir prestado contra los aumentos de valor ficticio de su casa para extraer "la riqueza" con la que financiar su gasto de consumo.
Mientras se piensa comúnmente en que las plusvalías de la bolsa han sostenido los gastos de consumo, un estudio realizado por Robert Shiller de la Universidad de Yale, demuestra lo contrario. En el estudio, titulado “Comparación de Efectos de Riqueza: La Bolsa Contra el Mercado Inmobiliario,” Shiller demuestra que por cada subida del 10 % en la bolsa, hay una subida de 0.2-0.3 % en el gasto en consumo; por cada subida del 10 % en el mercado inmobiliario, hay un aumento del 0.62 % del consumo. Si realmente los números son exactos, la comparación aproximada de aumentos en gastos de consumo es dos a uno a favor de la burbuja inmobiliaria.
La burbuja inmobiliaria, representada por 12.04 mil billones de dólares en patrimonio inmobiliario de los propietarios, y 10.757 billones de dólares en hipotecas originales y en títulos del mercado inmobiliario secundario. Es la burbuja más grande de la historia. Ha doblado su tamaño desde 1995.
La burbuja inmobiliaria no puede sostenerse. La principal condición limitativa es la realidad: Los hogares con un nivel de vida a la baja, no son capaces de extraer de sus ingresos lo necesario para pagar las subidas en el precio de la vivienda, y las exigencias de hipotecas cada vez más grandes.
En 2000, el valor total de los activos inmobiliarios en EEUU era de 11.4 mil billones de dólares. Hoy, es de 20.3 mil billones de dólares; casi doble.
Al mismo tiempo, el endeudamiento hipotecario en 2000 era un insignificante 4.8 mil billones de dólares (aproximadamente la mitad) mientras en 2006 ha subido como un cohete a 9.3 mil billones de dólares.
Según algunas estimaciones, unos 10 mil billones de dólares de 20.03 mil billones del valor total del parque de viviendas es ficticio, procede de las deudas y la liquidez introducida artificialmente en el mercado inmobiliario durante las últimas décadas, sobre todo desde 1995. Esto proporciona una idea de la cantidad de aire caliente que será borrada de un plumazo en este mercado en un pinchazo de la burbuja, hundiendo los precios inmobiliarios con su impacto explosivo.
¿Ah, usted no piensa así? Con el estallido de la burbuja bursátil de la Nueva Economía, entre 1999 y 2001, desaparecieron 4.5 mil billones de dólares de valor ficticio de las acciones. El economista Emilio González, el autor de un maravilloso libro Luz en la Bolsa, quizás mejor que nadie explica los efectos posteriores especulativos de una burbuja tecnológica. ¿Cuánta gente ha perdido los ahorros de toda la vida comprando acciones calientes y de valor ficticio de Terra?
Conclusiones
Lo mejor que podemos hacer es ignorar la basura que escuchamos de los expertos acerca del “aterrizaje suave” y de “un descenso temporal.” No habrá ningún aterrizaje suave. Esto es el Apocalipsis inmobiliario. De aquí hasta el año 2008, si se mantienen las actuales tendencias, los precios de vivienda más que probablemente se caerán en torno de 40 a 60 por ciento. ¿Imposible? Muchos de los constructores principales estadounidenses de casa como Centex, Beazer y Toll Bros, dicen que los beneficios han bajado casi el 65 por ciento.
Un informe [Renta Privada: Una Discusión sobre el Riesgo y los Compromisos Regulatorios] recientemente publicado por la Autoridad de Servicios Financiera (FSA por sus siglas en inglés), una organización establecida por el Tesoro Británico con el objetivo de supervisar los mercados financieros y proteger el interés público del trapicheo, declara claramente: “Dados los niveles actuales y los acontecimientos recientes en el ciclo económico/crediticio, la suspensión de pagos de una gran sociedad de garantía o un racimo de compañías más pequeñas parece inevitable. Esto tiene implicaciones negativas para los mercados ordenados y evidentemente, en circunstancias extremas, para la estabilidad financiera y los elementos de la economía británica.”
El problema es aún mayor en los EEUU donde los préstamos fraccionarios sin regular han permitido a los bancos prestar cantidades de dinero ilimitadas sobre reservas miserables. De ahí, “la suspensión de pagos de una gran sociedad de garantía”.
¿Qué deberíamos hacer?
Lo repito otra vez. Intentar vender su casa, si ya no es demasiado tarde. En España, el tiempo medio de vender la vivienda es de un año. Baje el precio de entre el 10-20 % para poder encontrar el comprador lo antes posible. No importa si el vecino de al lado pide más dinero por una casa más pequeña. Cuando por fin aparecerá el Armagedón inmobiliario él tendrá que comer su casa con patatas. Incluso con un descuento del 20 %, usted sacará un beneficio muy apetecible sobre su inversión original. Dentro de poco, cuando bajen los precios, usted podrá re-comprar cualquier vivienda por la mitad de precio.
Y haga lo que haga, de ninguna manera le haga caso al consejo amigo del director de su sucursal bancario. Él no esta allí para ayudarle. Él trabaja para una corporación grande, sea la BBVA, BSCH, Caja Madrid, o Citibank. Ellos pagan su sueldo. Él trabaja para ellos y su responsabilidad principal es de ayudar a su Banco. Usted debe hacer lo que es mejor para su familia. El bienestar de su familia debería estar por encima de todo, sobre todo por encima de su relación superficial con el gerente bancario.
Teniendo en cuenta todo lo que hemos visto, ¿todavía seguimos pensando que un segundo interior con bombona de butano, un ascensor viejo para tres personas y una vista panorámica de patio interior en el centro de la ciudad vale 500,000 euros?
Daniel Estulin
26-02-2007